フルローンを組んで購入する（２）
カテゴリ： 不動産投資
前述ではフルローンを組んだ際の3つのリスクについて紹介しており、
残り2つのリスクについて説明していきたいと思います。
●売却の際に債務超過となる恐れ
前述でも書きましたがフルローンの際は総返済額が購入価格より遥かに高くなります。
そして購入後数年は返済していっても元金はほとんど減らないでしょう。
これによりもしあなたが購入後5年ほどで売却をしなくてはならなくなった際、
元金はまだそんなに減っていないので借り入れの残債がほとんど減っている状況での売却となるでしょう。
そしてあなたが購入した収益物件もこれから余程景気が良くならない限り、
建物の経年劣化の理由から購入価格より高く売れる事はなく、大半の場合は安くでしか売れないでしょう。
ローンの残債が売却価格より多い場合は債務超過となり、売却するには足りない分を自己資金で補わなければなりません。
そうなってしまえばあなたの不動産投資は成功どころか、大きな失敗となるでしょう。
融資金額が少なければその分利息も少なくなりますので、自己資金を費やすのも非常に大事となります。
●キャッシュフローが年々少なくなる恐れ
フルローンで融資を組む場合は金融機関から見たあなたの属性が余程良くない限り４％に近い金利となるでしょう。
４％程の金利でも高利回りの物件なら十分なキャッシュフローを得る事ができますが、
高利回りで売りにでている物件というのは何かしらの要因があるものです。
例えば、築年数が古い、郊外地、入居率が低いなどがあげられます。
このような物件で注意しなくてはならないのが今の賃貸収入が数年後も大きく変わる事なく得る事ができているかどうかです。
いくら満室想定利回りが高くても賃貸需要が少なく入居率が年々下がってしまうと、
キャッシュフローと賃貸収入の金額が変わらなくなってしまう恐れがあります。
こうなりますと何のために不動産投資をしているかわからなくなってしまいますので、
将来にわたっての賃貸収入を考える事も重要となります。
以上のようにフルローンを組むには様々なリスクが伴います。
購入できるからフルローンを組むのではなく、運営方法をしっかりと考えた上で検討しましょう。
このリスクを恐れる方は無理せずに自己資金を2割程貯めて余裕を持って不動産投資を行うのが良いでしょう。